DM lavori pubblici 7/3/99
Il provvedimento attua i principi contenuti
nella legge di riforma delle locazioni
Affitti, via libera agli accordi territoriali
(Dm Lavori Pubblici 7.3.99)
Il decreto firmato il 7 marzo dal ministro dei Lavori pubblici Enrico Micheli e dal ministro delle Finanze Vincesco Visco dà il via alle trattative locali tra sindacati inquilini e sindacati proprietari per la definizione degli accordi territoriali sui contratti di locazione. In attesa del decollo degli affitti del canale concertato possono essere firmati solo i contratti del canale libero per una durata di quattro anni più quattro. Il decreto indica i criteri cui le parti devono ispirarsi per la definizione dei canoni, gli stessi contenuti nell'accordo proprietari-inquilini dell'8 febbraio scorso: valore di mercato dell'alloggio, tipologia, dotazioni infrastrutturali, stato di manutenzione, pertinenze, presenza spazi comuni, servizi. Vengono infine indicate ai proprietari le modalità per ottenere le agevolazioni fiscali per i proprietari: riduzione del 30% dell'imponibile sui fabbricati affittati, imposta di registro al 70% del corrispettivo annuo pattuito. (15 marzo 1999).
Attuazione della legge 431/98
sulle locazioni ad uso abitativo
Articolo 1 Criteri per la determinazione dei
canoni di locazione nella contrattazione territoriale
1. Gli accordi territoriali, in conformità alle finalità indicate all'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato tra le parti, il canone per i singoli contratti.
2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli accordi di cui al comma 1, individuano, avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
- valori di mercato;
- dotazione infrastrutturali trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali ecc.);
- tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
3. All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi del comma 2, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado. Per ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, devono prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone.
4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell'alloggio;
- stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
- pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni ecc.);
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
5. Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o individuali detentori di grandi proprietà immobiliari ecc., i canoni sono definiti, all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee come sopra indicate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi accordi integrativi locali fra la proprietà, assistita, a sua richiesta, dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.
6. Per gli enti previdenziali pubblici, si procede con accordi integrativi locali, anche in relazione a quanto previsto dal decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104; i canoni relativi a tale comparto sono determinati in base alle aree omogenee e agli elementi individuati negli accordi locali. Gli accordi integrativi saranno conclusi tra la proprietà, assistita, a sua richiesta, dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.
7. Gli accordi definiti in sede locale possono stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge. In questo caso gli accordi locali individuano le relative misure di aumento dei valori minimo e massimo delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee. Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori e altro.
8. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il modello è allegato al presente decreto (Allegato A), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
a) rinnovo tacito in mancanza di comunicazione;
b) previsione, nel caso che il locatore abbia riacquisito l'alloggio a seguito di legittimo esercizio della disdetta ovvero non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a 36 mensilità dell'ultimo canone;
c) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
d) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita all'immobile.
e) possibilità, in sede di accordi locali, di prevedere l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat;
f) modalità di consegna dell'alloggio con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
g) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale non superiore alle tre mensilità;
h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione tra le parti e in ogni richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione e alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n.392;
i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.
9. Il contratto nella parte descritta deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
10. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti dal presente articolo, possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune unitamente agli accordi territoriali.
Articolo 2
Criteri per la definizione dei canoni di locazione
e dei contratti tipo per gli usi transitori.
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini .
2. Il contratto tipo definito a livello locale prevede una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nei termini stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista all'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431. -
3. L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
4. In canoni di locazione dei contratti di natura transitoria ricadenti nelle 11 aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le zone omogenee, come individuati all'articolo 1. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni fissate dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
5 - Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente , secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzione ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori e altro. 6. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il modello è allegato al presente decreto (Allegato b), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
a) durante minima di un mese e massima di 18 mesi;
b) dichiarazioni del locatore e del conduttore che esplicitino l'esigenza della transitorietà;
c) onere per il locatore di confermare prima della scadenza del contratto i motivi di transitorietà posti a base dello stesso;
d) riconduzione del contratto all'articolo 2, comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 in caso di mancata conferma dei motivi, ovvero risarcimento pari a 36 mensilità in caso di mancato utilizzo dell'immobile rilasciato;
e) previsione di una particolare ipotesi di transitorietà per soddisfare esigenze del conduttore che lo stesso deve documentare allegandole al contratto;
f) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
g) esclusione della sublocazione;
h) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile;
i) modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
l) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che non superi le tre mensilità;
m)esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione e in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392;
n) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.
7. Il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996 n. 675.
8. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti dal presente articolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali che saranno depositati presso il comune unicamente agli accordi territoriali.
Articolo 3
Criteri generali per la determinazione dei canoni e per
i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede
1. Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati nonché nei comuni limitrofi gli accordi territoriali devono prevedere particolari contratti tipo per soddisfare le esigenze degli studenti universitari fuori sede. Tale tipologia contrattuale è utilizzata esclusivamente qualora l'inquilino sia iscritto a un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (da specificare nel contratto).
2. I contratti di cui al comma 1 hanno durata da sei a tre anni e possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. I canoni di locazione sono definiti in accordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree omogenee stabilite negli accordi territoriali di cui all'articolo 1.
3. Gli accordi locali di cui al comma 3 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 individuano le relative misure di aumento o di diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione alla durata contrattuale. Per ogni singolo contratto si può, inoltre, tenere conto:
- della presenza del mobilio;
- di particolari clausole
- delle eventuali modalità di rilascio.
4. Negli stessi accordi territoriali che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori e altro.
5. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo di cui il modello è allegato al presente decreto (Allegato C), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
a) durata minima di sei mesi e massima di 36 mesi;
b) rinnovo automatico salvo disdetta del conduttore;
c) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
d) facoltà di recesso parziale del conduttore in caso di pluralità di conduttori;
e) esclusione della sublocazione;
f ) modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
g) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che non superi le tre mensilità;
h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione tra le parti e in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392;
i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.
6. Il contratto di cui al presente articolo nella parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali o stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in e relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996 n. 675.
7. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti ai sensi del presente articolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune unitamente agli accordi territoriali.
Articolo 4
Agevolazioni fiscali
1. Ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988 n. 551 convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell'articolo 2, comma 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3 e 5, comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui ai seguenti commi.
2. Il reddito imponibile dei fabbricati locati determinato ai sensi dell'articolo 34 del Testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del presidente della repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ridotto del 30% a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui s'intende usufruire dell'agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nonché l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso.
3. In sede di prima applicazione del presente decreto e fino all'eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell'articolo 8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione dell'imposta di registro è assunta nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito.
Articolo 5
Il presente decreto sarà pubblicato sulla
Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
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